Che cos’è il real estate: Qual è il suo significato?

Che cos’è il real state?

Il real estate è l’immobile, il terreno o l’insieme a eventuali miglioramenti permanenti collegati alla terra, sia naturali che fatti dall’uomo, tra cui acqua, alberi, minerali, edifici, case, recinzioni e ponti. Il real state è una forma di proprietà immobiliare. Si differenzia dalla proprietà personale, che sono cose non permanentemente attaccate alla terra, come veicoli, barche, gioielli, mobili e attrezzature agricole.

Gli aspetti chiave

• Immobiliare è una classe di “real estate” che comprende terreni e tutto ciò che è permanentemente collegato ad esso, sia naturale o realizzato dall’uomo.
• Ci sono cinque categorie principali di immobili: residenziale, commerciale, industriale, terreni grezzi e ad uso speciale.
• È possibile investire in immobili direttamente acquistando una casa, un immobile in affitto o un’altra proprietà, o indirettamente attraverso un fondo di investimento immobiliare.

Comprendere il mercato immobiliare

Le persone spesso usano i termini terra, immobili e proprietà immobiliare in modo intercambiabile, ma ci sono alcune distinzioni molto sottili fra loro .

1. Il terreno si riferisce alla superficie terrestre fino al centro della terra e verso l’alto cioè lo spazio aereo, compresi gli alberi, i minerali e l’acqua.

L’art 840 c.c.  (Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo). Definisce che: La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino.

Da evidenziare che lo stesso l’articolo. 840 c.c. sottolinea un concetto dell’esercizio del diritto di proprietà del sottosuolo e quindi non limita la proprietà verticale alla possibilità di sfruttamento, ma ne limita solo l’esercizio.

2. Immobili è il terreno, oltre a eventuali aggiunte permanenti fatte dall’uomo, come case e altri edifici.

3. La proprietà immobiliare rappresenta per esempio l’interesse, i benefici e i diritti inerenti alla proprietà degli immobili, le quali rappresentano una delle due principali classificazioni di proprietà,

In generale, gli immobili includono la superficie fisica del terreno, ciò che si trova sopra e sotto di esso, permanentemente collegato. Oltre a tutti i diritti di proprietà, compreso il diritto di possedere, vendere, affittare e godere della terra.

Il real estate non deve essere confusa con la proprietà personale, che comprende tutte le proprietà che non si adattano alla definizione di proprietà immobiliare. La caratteristica principale della proprietà personale è che è mobile. Gli esempi includono veicoli, barche, mobili, abbigliamento e smartphone.

Caratteristiche fisiche degli immobili

Il terreno ha tre caratteristiche fisiche che lo differenziano dagli altri beni dell’economia:

1. Immobilità. Mentre alcune parti del terreno sono rimovibili e la topografia può essere modificata, la posizione geografica di qualsiasi appezzamento di terreno non può mai essere modificata.

2. Indistruttibilità. La terra è durevole e indistruttibile (permanente).

3. Unicità. Due appezzamenti di terreno non possono essere esattamente uguali. Anche se possono condividere somiglianze, ogni lotto differisce geograficamente.

Caratteristiche economiche del real estate

Il terreno ha anche alcune caratteristiche economiche distinte che influenzano il suo valore come investimento:

• Scarsità: Mentre la terra non è considerata rara, l’approvvigionamento totale è fisso.
• Miglioramenti: Eventuali aggiunte o modifiche al terreno esempio un edificio influisce sul valore della proprietà ed è chiamato miglioramento. I miglioramenti di natura privata (come case e recinzioni) sono indicati come miglioramenti sul terreno. I miglioramenti di natura pubblica (ad esempio, marciapiedi e sistemi fognari) sono chiamati miglioramenti al terreno.
• Permanenza degli investimenti : Una volta migliorata la terra, il capitale complessivo e il lavoro utilizzato per costruire “il miglioramento” rappresentano un considerevole investimento fisso. Anche se un edificio può essere raso al suolo, i miglioramenti come il drenaggio, l’elettricità, l’acqua e i sistemi fognari tendono ad essere permanenti perché non possono essere rimossi (o sostituiti) economicamente.
• Preferenza per la posizione o l’area. La posizione si riferisce alle scelte e ai gusti delle persone per quanto riguarda una determinata area, in base a fattori come la convenienza, la reputazione e la storia. La posizione è una delle caratteristiche economiche più importanti della terra

Tipi di immobili

Ci sono principalmente cinque tipi di immobili:

1. Immobili residenziali : Qualsiasi proprietà utilizzata per scopi residenziali. Gli esempi includono case unifamiliari, condomini, cooperative, duplex, case in città e residenze multifamiliari con meno di cinque unità individuali.

2. Immobili commerciali : Qualsiasi proprietà utilizzata esclusivamente per scopi commerciali, come complessi di appartamenti, stazioni di servizio, negozi di alimentari, ospedali, alberghi, uffici, parcheggi, ristoranti, centri commerciali, negozi e teatri.

3. Immobili industriali : Qualsiasi proprietà utilizzata per la fabbricazione, la produzione, la distribuzione, lo stoccaggio, la ricerca e lo sviluppo. Alcuni esempi includono fabbriche, centrali elettriche e magazzini.

4. Terreni : Include proprietà non sviluppate, terreni liberi e terreni agricoli (fattorie, frutteti, ranch e terreni di legno).

5. Uso speciale: Proprietà utilizzata dal pubblico, come cimiteri, edifici governativi, biblioteche, parchi, luoghi di culto e scuole.

Come funziona l’industria immobiliare

Nonostante la grandezza e la complessità del mercato immobiliare, molte persone tendono a pensare che il settore è costituito solo da broker e venditori. Tuttavia, milioni di persone in realtà lavorano attraverso il settore immobiliare, non solo nelle vendite, ma anche nelle valutazioni, nella gestione immobiliare, nel finanziamento, nell’edilizia, nello sviluppo, nella consulenza, nell’istruzione e in molti altri campi.

Molti professionisti e aziende, tra cui contabili, architetti, banche, compagnie di assicurazione, geometri e avvocati, dipendono anche dal settore immobiliare.

L’immobiliare è un motore critico della crescita economica dell’Italia Infatti, l’edilizia abitativa, ovvero il numero di nuovi progetti di costruzione residenziale in un dato mese, pubblicati dall’ISTAT (istituto nazionale di statistiche) è un indicatore economico chiave. Il rapporto include permessi edilizi, partenze abitative e dati sui completamenti degli alloggi, suddivisi in tre diverse categorie:1

• Case unifamiliari
• Case con 2-4 unità
• Edifici multifamiliari con cinque o più unità, come complessi residenziali

Gli investitori e gli analisti tengono d’occhio l’inizio degli alloggi perché i numeri possono fornire un senso generale di direzione economica. Inoltre, i tipi di nuovi alloggi possono fornire indizi su come l’economia si sta sviluppando.

Ad esempio alloggi in costruzioni : se l’inizio delle costruzioni indica un minor numero di famiglie monoparentali e un maggior numero di famiglie plurifamiliari, potrebbe indicare un’imminente carenza di offerta per le case unifamiliari, che potrebbe far salire i prezzi delle case. Il grafico seguente mostra 25 anni di abitazioni che iniziano, dal 1 gennaio 1995 al 1 gennaio 2020.

Come investire nel settore immobiliare

Ci sono diversi modi per investire in immobili. Alcuni dei modi più comuni per investire direttamente includono:

• Proprietà della casa
• Immobili in affitto
• Compra-vendita casa

Se si acquista proprietà fisiche (ad esempio, immobili in affitto, compra-vendita immobiliare), è possibile fare soldi in due modi diversi: entrate da affitto o leasing, e l’apprezzamento del valore del patrimonio immobiliare. A differenza di altri investimenti, il settore immobiliare è drammaticamente influenzato dalla sua posizione. Fattori come i tassi di occupazione, l’economia locale, i tassi di criminalità, le strutture di trasporto, la qualità della scuola, i servizi comunali e le tasse su questi possono far salire o scendere i prezzi degli immobili.

Pro

• Offre un reddito costante
• Offre apprezzamento del capitale
• Diversifica il portafoglio
• Può essere acquistato con leva

Contro

• Di solito è illiquido
• Influenzato altamente da fattori locali
• Richiede un grande esborso iniziale di capitale
• Può richiedere una gestione attiva e competente

Anche se è possibile investire in immobili indirettamente. Uno dei modi più popolari per farlo è attraverso un fondo di investimento immobiliare (REIT),una società che detiene un portafoglio di immobili che producono reddito. Esistono diversi tipi generali di REIT, tra cui le azioni, ipoteche e REIT ibridi. I REIT sono ulteriormente classificati in base al modo in cui le loro azioni vengono acquistate e vendute:

• REIT quotati in borsa
• REIT pubblici non negoziati
• REIT privati

Il modo più popolare per investire in un REIT è acquistare azioni quotate in borsa. Dal momento che le azioni sono scambiate come qualsiasi altro titolo negoziato in borsa (si pensi alle azioni), il Reit lo rende molto liquido e trasparente.

Come molte azioni, si guadagna dai Reits attraverso il pagamento dei dividendi e l’apprezzamento delle azioni. Oltre ai singoli REIT, è anche possibile investire in fondi comuni immobiliari e fondi di scambio immobiliare (ETF).

Quello che ci piace

• Liquidità
• Diversificazione
• Dividendi costanti
• Rendimenti corretti per il rischio

Quello che non ci piace

• Bassa crescita/basso apprezzamento del capitale
• Non agevolazioni fiscali
• Soggetto al rischio di mercato
• Tasse elevate

Titoli garantiti da ipoteca

Un’altra opzione per investire in immobili è tramite titoli garantiti da ipoteca (MBS). Questi hanno ricevuto tanta negatività dalla stampa a causa del ruolo che hanno svolto nel crollo dei mutui che ha innescato una crisi finanziaria globale nel 2007-08. Tuttavia, gli MBS sono ancora attivi e scambiati.

Il modo più accessibile per l’investitore medio di acquistare in questi determinati prodotti e servizi è tramite gli ETF. Come tutti gli investimenti, questi prodotti comportano un certo grado di rischio. Tuttavia, possono anche offrire diversificazione del portafoglio. Gli investitori devono indagare sulle partecipazioni per garantire che i fondi siano specializzati in titoli garantiti da ipoteche per investimenti e non la rappresentazione che figurava in tempi di crisi.