Investire in un albergo in vendita: Tutto quello che devi sapere

Il settore del turismo resta, insieme a quello del food, uno dei più interessanti su cui investire e proprio il settore alberghiero offre altrettanta varietà: agriturismi, B&B, alberghi e hotel da 1 stella in su riscuotono un certo successo fra gli investitori.
Secondo uno studio realizzato nel 2018 da CRIF Real Estate Services il nostro Paese è il primo in Europa per numero di camere alberghiere. Siamo quarti, inoltre, per il volume di turisti in arrivo ogni anno. Il settore turistico-alberghiero ricopre un forte ruolo nell’economia italiana e gli investitori lo sanno bene.
Quello della vendita di alberghi– possiamo testimoniarlo in base alla nostra esperienza – è un mercato in continua espansione. Facendo sempre riferimento ai dati del 2018 proprio quelli prima della pandemia da coronavirus che ha colpito fortemente il settore del turismo, sono soprattutto gli stranieri a investire nell’acquisto di alberghi (57%). Si tratta di imprenditori privati (owner operators) ma anche fondi assicurativi e pensionistici europei attratti da un business in forte ascesa e dai rischi limitati.

Caratteristiche del mercato alberghiero italiano

In Italia si registrano 270 mila pernottamenti alberghieri l’anno: siamo il quarto mercato turistico al mondo dopo USA, Francia e Spagna. Le città più gettonate sono Venezia, Firenze, Roma e Milano, ma le grandi opportunità dovute a un mercato fiorente che riprenderà a pieno dopo la pandemia da covid-19 e di conseguenza stanno spingendo gli investitori verso le località secondarie. Oltre che sulla vendita hotel l’interesse è rivolto verso la cessione di altre tipologie di strutture ricettive: ostelli, B&B e resort.

Perché investire in un albergo?

Per molti imprenditori che hanno sempre ammirato le grandi aziende del settore alberghiero come Hilton e NH hotel, non c’è niente di più entusiasmante dell’acquisto di un albergo. Gli hotel sono un notevole investimento di tempo, impegno e denaro, ma il successo nel settore dell’ospitalità è redditizio dal punto di vista finanziario e soddisfacente anche a livello personale.
Anche se sei convinto di avere il temperamento e le competenze ideali per gestire un albergo di successo, ci sono alcune idee che dovresti prendere in considerazione prima di iniziare il processo di acquisizione.

L’ubicazione è tutto

A meno che tu non stia cercando di acquistare un albergo con una lunga storia e un marchio famoso, i tuoi clienti probabilmente non cercheranno la tua attività solo in base alla reputazione; Cercheranno anche i tuoi servizi. Esitono
diverse tipologie di alberghi

• Per turismo e vacanze
• Per meeting o congressi
• Pensione
• Hotel economico

Ma gran parte della tua capacità di riempire le stanze del tuo albergo deriverà dall’essere nel posto giusto quando un viaggiatore stanco della sua giornata avrà bisogno di un posto dove dormire.
Alcuni alberghi più piccoli di successo si trovano lungo autostrade trafficate. Altri si trovano tra le principali destinazioni e le principali città turistiche. Ci sono molti modi per definire una strategia sull’ubicazione di un albergo che non è una destinazione finale ma diventa un servizio richiesto per necessità.
Come fai a sapere che l’hotel che stai acquistando è nel posto giusto? Puoi prendere una parte di questa decisione seduto comodo alla tua scrivania. Ci sono altri alberghi nelle vicinanze? In tal caso, potrebbe essere un segno che l’area che stai ricercando ha la disponibilità di viaggiatori necessari per rendere redditizia l’attività. Se non ce ne sono altri, chiediti se questo significa che hai un vantaggio competitivo o se ci sono così pochi alberghi perché non ci sono abbastanza persone che visitano quel posto per pernottare.
Puoi guardare queste informazioni in un senso più empirico quando hai l’opportunità di rivedere la storia finanziaria e di prenotazioni dell’albergo che stai considerando di acquistare. Ci sono periodi di punta e periodi bassi? in poche parole alta stagione e bassa stagione. Qual è la tendenza generale dell’albergo per la quale stai manifestando interesse?
Più conosci il numero di persone che soggiornano in albergo in una determinata notte, meglio sarai in grado di proiettare le tue finanze e pianificare i pagamenti sul prestito di cui avrai bisogno per acquisire l’hotel stesso. Ora è il momento di cogliere alcuni termini del linguaggio dell’ospitalità che ti renderanno un albergatore migliore.

Richiede tanto lavoro

Fare solo il minimo indispensabile per mantenere un albergo in funzione richiede, appunto molto lavoro. Ma hai intenzione di fare il possibile e assicurarti che il tuo albergo abbia un enorme successo, giusto? Ciò significa che devi essere disposto e in grado di impegnarti davvero in qualsiasi momento della giornata e della notte per rendere la tua proprietà un successo.
Guarda l’hotel che stai acquistando come una seconda casa, ma con migliaia di estranei (i tuoi clienti) come coinquilini a breve termine. Qualsiasi cosa può andare storta in qualsiasi momento e richiedere la tua attenzione e il tuo impegno. Oltre agli ospiti, il tuo hotel richiederà uno staff con una serie di competenze e responsabilità. Sei pronto a gestire le pulizie, la manutenzione e il personale a contatto con gli ospiti? Ti senti a tuo agio nel delegare responsabilità in queste aree? Sarai il direttore generale o hai in mente un candidato chiave per ricoprire il posto?
Dovrai tenere sotto controllo le tue finanze, i livelli di personale e la manutenzione fisica dell’edificio. Nella stessa giornata potresti dover togliere le foglie dall’ingresso, gestire le finanze, aiutare i clienti e aggiornare il tuo business plan. Hai un piano per le eventualità? come ad esempio un inverno freddo che provoca danni agli edifici, scarsa occupazione e personale con vari problemi di trasporto? L’attività alberghiera è dura, ma se pianifichi in anticipo riuscirai a superare queste incombenze.

Richiede un grande investimento

Possedere un albergo comporta molti costi.
Questo è il motivo per cui l’ubicazione e la ricerca iniziale della proprietà sono così importanti. Se sei sicuro – e hai le prove – che il tuo albergo sarà in grado di coprire i costi futuri, devi comunque trovare i soldi per il tuo stipendio personale. Può essere scoraggiante. Alcuni proprietari considerano solo il lato positivo assoluto: vedono un hotel pieno durante l’alta stagione e quel prezzo iniziale che è stato determinato prevede di essere in una situazione perfetta, quando in realtà quei periodi di alta stagione sono solo pochi mesi all’anno. La loro mancanza di lungimiranza è stata la cosa che li ha condannati fin dall’inizio.

Il brand è importante

Il riconoscimento del marchio è fondamentale per gli hotel. In fin dei conti, fintanto che i prezzi sono comparabili, un viaggiatore opterà quasi sempre per le catene alberghiere con cui ha familiarità invece di provare una piccola attività indipendente. Quindi potresti prendere in considerazione l’acquisto di un franchising.
Ci sono vantaggi sia per il franchising che per la scelta di non acquistare un franchising. Spesso sarà più costoso acquistare un albergo in franchising, sia nella fase di acquisto iniziale che nel tempo quando si pagano le commissioni di franchising. Ma è anche più probabile che un albergo in franchising riceva finanziamenti da istituti di credito. E mentre gli alberghi indipendenti ti consentono di dare un’impronta molto personale alla tua attività, un franchising offre marketing integrato, posizionamento su booking, buone recensioni online, riconoscimento, materiali di formazione e numerosi altri vantaggi. Sei disposto a rinunciare a quel controllo in cambio di semplicità? Per molti imprenditori questa è una decisione importante.

L’esperienza dell’ospite è il fattore più importante

Indipendentemente dalle tue risposte a una qualsiasi di queste domande, il fattore più importante per il successo di un albergo è ciò che gli ospiti provano quando entrano dalla porta principale o si svegliano la mattina. Se hai intenzione di acquistare un albergo, dovresti pianificare di fare tutto il possibile per assicurarti che gli ospiti si divertano durante il soggiorno nel tuo albergo, anche se stanno solo facendo una sosta di una notte sulla strada per la loro destinazione finale.
Come puoi farlo? Puoi assicurarti che il tuo personale dia importanza alla cordialità, disponibilità e pulizia. Puoi assicurarti che i terreni del tuo hotel siano tenuti in modo ordinato. Puoi sostituire ciò che è rotto e aggiornare ciò che è obsoleto.

Grandi guadagni per grandi investimenti

L’attenzione per l’Italia è nota: le sue bellezze paesaggistiche e architettoniche la rendono uno dei paesi più visitati al mondo. Il settore, dunque, funziona, ma vi si accede con investimenti di un certo spessore. Sfogliando gli annunci di questo sito ti farai un’idea di quanto vale una struttura ricettiva in fase di cessione. Rilevare un Bed & Breakfast può costarti 70.000 euro mentre per un albergo pluristellato potrebbero servire 2 milioni di euro.

Qual è il valore di una camera d’albergo?

Prima di investire su un albergo in vendita è necessario fare delle attente valutazioni. Una volta individuato l’albergo di tuo interesse avrai bisogno di un consulente che ti aiuti a calcolarne il valore. Solo così potrai capire se l’affare è conveniente o meno.
Bisognerà stimare quanto ogni singola camera dell’albergo riesce a produrre in media, ad esempio, in un anno.

Alcuni consigli per chi è interessato alla vendita di alberghi

Ma perché il titolare di un albergo, resort o altro, dovrebbe cederlo se il settore è florido? I motivi sono diversi ma senza dubbio il compratore, prima di fare la sua offerta, dovrà informarsi accuratamente sull’andamento degli affari della struttura che gli interessa. Attenzione: la mancanza di clienti non significa che l’attività sarà un pessimo investimento. Un nuovo titolare che ha alle spalle una certa esperienza e in grado di creare un modello di business vincente ne potrà risollevare le sorti. Ciò che importa è che prima dell’acquisto tu sia consapevole della situazione attuale.
Informati bene su:

• eventuali debiti della società;
• concorrenza;
• numero di clienti annuale;
• lo stato di locali, arredi e impianti;
• la qualità del personale (se desideri mantenere lo stesso);
• la qualità e gli accordi stretti con i fornitori;
• gli eventuali investimenti fatti in marketing e webmarketing negli ultimi anni.

I motivi della vendita di un albergo

Come accennato la casistica è davvero varia, tuttavia a grandi linee le ragioni della vendita delle attività ricettive sono le seguenti.

La proprietà va in pensione

Succede anche questo: l’imprenditore che ha messo su l’attività si ritira e non ha un erede a cui lasciarla (o i figli semplicemente non vogliono farsene carico). I titolari sanno che la cessione della struttura in piena attività può garantire un buon guadagno per cui in questi casi il prezzo sarà abbastanza alto.

È necessario ristrutturare

Arredi, impianti e l’intera struttura di un albergo hanno bisogno di una costante manutenzione, così come di un restyling periodico. Gli hotel meno recenti, spesso, necessitano di grandi cifre per essere ripristinati: è una delle ragioni che spinge i proprietari alla vendita. A differenza del caso precedente, un hotel del genere viene venduto a un prezzo ribassato. Chi acquista, però, dovrà tener conto dei costi di ristrutturazione da affrontare.

Struttura nuova subito in vendita

Infine ci sono i casi in cui viene costruito un albergo ex novo solo con lo scopo di metterlo in vendita. L’immobile, chiavi in mano, sarà pronto per accogliere i clienti.
Sai già che tipo di struttura ricettiva desideri acquisire?

Conclusione

Acquistare un albergo può essere difficile. Può essere stressante. Ma se sei preparato e pronto a dare il massimo, puoi trasformare quello stress in un’attività e uno stile di vita estremamente gratificanti.