Acquisto e vendita di hotel durante la pandemia: fattori da considerare per proprietari di hotel e investitori

Si può affermare con certezza che l’impresa ricettiva alberghiera sia uno dei settori più colpiti in Italia; tuttavia, sembra che l’opinione generale sia che gli hotel torneranno ai livelli di prestazione del 2019 entro 24 mesi. Siamo qui per parlare di ciò che dicono i proprietari di hotel privati, gli investitori e di quali cambiamenti ci aspettiamo nel mercato delle transazioni alberghiere in futuro. Questo articolo si basa su centinai di discussioni con proprietari di hotel privati e investitori in Italia dall’inizio della pandemia. Il suo scopo è fornire informazioni su come il mercato viene percepito dai proprietari / investitori e su come si sta spostando in relazione all’acquisto e alla vendita di hotel.

Condividiamo il sentimento generale che riceviamo dal mercato nel tentativo di aiutare i proprietari di hotel e gli investitori a prendere decisioni più informate con i loro investimenti in hotel. Questo è solo un pezzo del puzzle molto importante.

Comprare

Stiamo assistendo a due segmenti di investitori alberghieri: acquirenti opportunisti e acquirenti con valore equo di mercato. Gli acquirenti con valore equo di mercato stanno basando i prezzi sui dati finanziari del 2019 applicando uno sconto tra il 5-15%. La maggior parte di questo tipo di acquirente stava già cercando hotel prima di COVID-19 e sono ancora disposti a pagare prezzi equi per proprietà ben posizionate.

La maggior parte degli acquirenti attivi in questo momento sono acquirenti opportunisti, ovvero cercano proprietà in difficoltà finanziarie per l’acquisto con uno sconto. Questi acquirenti non hanno molta fortuna nel trovare proprietà in difficoltà perché siamo ancora in un periodo di tempo in cui i proprietari di hotel sono in grado di ottenere tolleranza o dilazione di pagamento per i loro mutui da tre a sei mesi. Allo scadere di questo periodo di tempo (3 ° trimestre e 4 ° trimestre 2021) e gli istituti di credito richiedono il pagamento completo del mutuo (indipendentemente dalle condizioni di mercato), assisteremo probabilmente alla prima ondata di opportunità di acquisto di hotel in difficoltà finanziarie. Ci saranno proprietari che semplicemente non stanno producendo entrate sufficienti per effettuare quei pagamenti ipotecari.

Stiamo assistendo a una domanda molto elevata da parte di acquirenti opportunisti che sono in attesa che gli immobili, ancora di proprietà di banche, diventino disponibili per la vendita; tuttavia, con una domanda così ampia, creerà uno sconto sul prezzo inferiore a quello previsto dagli investitori.

Ad esempio, se 10 acquirenti facoltosi sono tutti alla ricerca dello stesso hotel di proprietà di una banca, questi aumenteranno il prezzo attraverso una guerra di offerte, differenza se ci fossero solo due o tre acquirenti questi riceveranno uno sconto inferiore.

L’unica differenza che abbiamo ricontratto dal mercato in questo momento rispetto alla crisi finanziaria del 2008 è che investitori e proprietari sono ottimisti sul fatto che gli hotel torneranno ai livelli di performance del 2019 entro 24 mesi, il che significherebbe molto meno rischio per gli acquirenti e quindi meno di uno sconto poi nel 2009-2010, quando gli investitori non erano ottimisti di un rimbalzo. Se il mercato non credeva che gli hotel si sarebbero ripresi nel prossimo futuro, allora ci sarebbero stati molti meno acquirenti pronti ad acquistare e avrebbero ottenuto sconti maggiori sul prezzo. Alla fine, anche se ci saranno hotel in difficoltà disponibili per la vendita, gli sconti non saranno così alti come la crisi finanziaria del 2008.

Vendere

L’attuale andamento del mercato è che non è un buon momento per vendere a ribasso sia perché i prestiti per questi settore per lo più non sono accessibili e perche adesso siamo al punto minimo storico per i ricavi degli hotel. In contrasto con questo punto, mentre i prestiti convenzionali per gli hotel non sono disponibili, i prestiti per le acquisizioni di hotel stanno diventando sempre più disponibili con la ripresa dei ricavi degli hotel. L’accessibilità è dovuta al fatto che i prestiti sono garantiti dal governo, quindi meno rischiosi per il prestatore.

L’avvertenza per i prestiti che diventeranno disponibili sarà che gli acquirenti / mutuatari che chiedono prestiti dovranno mettere più capitale nel progetto e probabilmente avranno bisogno di un background esistente nella proprietà alberghiera. I requisiti di prestito più rigorosi ridurranno il pool di acquirenti e creeranno una compressione del valore come risultato del minor numero di acquirenti.

Secondo diversi istituti di credito specializzati in hotel, sarà molto difficile fornire finanziamenti agli acquirenti di hotel per la prima volta e sarà fondamentale disporre di una maggiore iniezione di capitale con fondi di riserva per mitigare il rischio di insolvenza. Con tutto questo in mente, poiché i prestiti saranno probabilmente il tipo di prestito più accessibile (per gli hotel che soddisfano i parametri di prestito), sarà una componente importante per il recupero delle transazioni. Senza opzioni di finanziamento, gli acquirenti non acquisteranno e quelli che lo farebbero richiederebbero grandi sconti, il che spingerebbe i valori verso il basso per tutti.

Conclusione

Non abbiamo certezza di come andranno i prossimi mesi per gli hotel, ma sembra esserci un livello relativamente alto di ottimismo sull’imminenza di una ripresa entro i prossimi 24 mesi. Questo ottimismo, insieme all’abbondanza della domanda degli acquirenti di hotel che gli cercano a un prezzo inferiore al loro reale valore di mercato creerà meno sconti sui prezzi di quanto la maggior parte degli investitori si aspetta, il che limiterà il calo delle valutazioni degli hotel finché le prestazioni degli hotel continueranno a migliorare. Man mano che i prestiti diventeranno sempre più disponibili, ci sarà probabilmente un mix di transazioni in difficoltà finanziarie e normali transazioni di mercato che avranno luogo già nel quarto trimestre del 2021.