Come vendere un’attività: la cessione del contratto di locazione
Cedere un’azienda comporta anche la cessione automatica del contratto di locazione ad uso commerciale in cui si svolge l’attività. È necessario, in questo caso, avere il consenso del locatore?
L’articolo 1594 del Codice Civile lo indica come un semplice automatismo, un passaggio che non prevede l’ok del proprietario dell’immobile. In ogni modo è sempre opportuno indicare espressamente nel contratto di cessione la presenza di un eventuale contratto di locazione o sublocazione.
Come comportarsi con il locatore
Sarà bene che il venditore comunichi al padrone dei locali aziendali l’avvenuta cessione dell’impresa e i dati del nuovo affittuario, indicando il subentro nel contratto di locazione. La comunicazione potrà essere eseguita tramite una semplice raccomandata A/R.
Il proprietario, dopo aver preso atto dell’informazione, non avrà proprio voce in capitolo? In realtà, per legge, ha l’opportunità di opporsi al subentro entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Potrà farlo solo se sussistono dei motivi gravi legati al nuovo acquirente: poca credibilità commerciale; precedente fallimento; soggetto rinomato come cattivo pagatore o condannato per reati infamanti.
La mancata comunicazione al locatore non è soggetta a sanzione ma, di fatto, impedisce al proprietario l’eventuale possibilità di opporsi entro 30 giorni.
Adempimenti burocratici
Sapere come vendere un’attività in anticipo ti permetterà di non incappare in problemi futuri. Durante il passaggio di staffetta fra cedente e cessionario vanno considerate tante e cose e l’iter burocratico è abbastanza impegnativo. Tornando alla cessione del contratto di locazione, il subentro dovrà essere comunicato all’agenzia delle entrate durante la registrazione del contratto di cessione. Servirà una copia del contratto di locazione da aggiungere al resto dei documenti (allegati del contratto di cessione). Il cedente dovrà farsi rilasciare dal proprietario una liberatoria riguardo le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Senza liberatoria il vecchio titolare dell’azienda potrà essere chiamato in causa se l’affittuario dovesse creare dei problemi (articolo 36 della Legge n. 392/78).
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