Contratto locazione immobile commerciale: Quanto dura e come si rinnova

Quando parliamo di locazione commerciale dobbiamo sapere che la durata del contratto non deve mai essere inferiore ai sei anni. Infatti se la durata è inferiore ai sei anni si potrebbe incorrere in spiacevoli sorprese, facendo un esempio in caso di insorgenza economica da parte dell’affittuario il giudice potrebbe definire nullo lo stesso contratto.

Quindi la durata del contratto non può essere inferiore ai sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività commerciali. Se invece l’immobile è adibito ad attività alberghiere la durata del contratto non potrà essere inferiore ai nove anni. Il contratto di locazione invece potrà essere inferiore nel caso in cui l’attività che sarà esercitata sarà di tipo transitorio e non duraturo. Se invece la locazione si svolgerà a carattere stagionale il locatore dovrà anche nella successiva stagione affittare il locale allo stesso affittuario che avrà mandato una raccomandata con espressa intenzione nell’affittare nuovamente il locale.

L’obbligo del locatore in questo caso ha una durata che va dai sei ai nove anni consecutivi. Per quanto riguarda la recessione sta alle parti convenire prima della stipula del contratto i modi ed i tempi. Andiamo adesso a vedere cosa consiste la durata minima di un contratto. Quest’ultima si differenzia a seconda dell’attività che viene svolta dal conduttore nell’immobile locato che siano questi diversi dall’abitazione.

In media la durata del contratto è di sei anni quando l’immobile viene adibito per svolgere le seguenti attività: attività di tipo industriale, commerciale e artigianale, esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, attività di interesse turistico, attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati, qualsiasi uso, se il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale.

Quindi come possiamo dedurre la durata minima è in via generale di sei anni, applicabili anche quando l’immobile si trova in un area urbana non edificata. Invece la durata minima del contratto è di nove anni se l’immobile viene adibito ad attività alberghiera e quindi viene ammobiliato dall’affittuario. Ma secondo una sentenza della cassazione questa ipotesi non vale se l’albergo svolge la sua attività solo in maniera diurna.

L’interpretazione dai contratti ad uso alberghiero e quelli per uso di aziende ha creato nel tempo non poche difficoltà di interpretazione in quanto il regime giuridico si differenzia in maniera molto sensibile. Proprio in tal proposito è stata emanata un apposita legge nella quale possiamo notare che nel caso in cui ci sia un attività di tipo alberghiero l’affittuario dovrà dimostrare sin dall’inizio di poter svolgere tale attività.

Ma quando finiscono i termini del contratto come bisogna comportarsi? Al termine di tali periodi in mancanza della disdetta del contratto di locazione commerciale, quest’ultimo si rinnoverà in maniera automatica per altri sei anni per le attività commerciali e altri nove anni per le attività alberghiere. Il contratto non si rinnoverà se dodici mesi prima il locatore dia disdetta del contratto o nelle ipotesi in cui il locatore eserciti la possibilità di non rinnovarle lo stesso.

Ovviamente in questo ultimo caso bisognerà ricorrere agli appellativi di legge che permetteranno la rescissione del contratto senza pagare alcuna penale al proprietario. Se per le attività commerciali il preavviso di disdetta del contratto è di soli dodici mesi per quanto riguarda le attività alberghiere e teatrali il preavviso è di diciotto mesi. La regola del rinnovo al termine del primo contratto non è derogabile da entrambe le parti, ed eventuali parti che sono presenti all’interno del contratto saranno ritenute nulle.

Il rifiuto alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza potrà essere esercitato tramite un apposito invio di una disdetta, che però dovrà essere motivata e redatta in maniera scritta ed inviata al proprietario o a chi ne fa le veci con raccomandata a ricevuta di ritorno.

La negazione al rinnovo della prima scadenza potrà essere esercitata solo quando ci sono requisiti ben precisi, ad esempio quando il proprietario vuole adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o ancora di parenti fino al secondo grado di parentela. Oppure quando intende demolire l’immobile per ricostruirlo e procedere alla sua totale ricostruzione. O anche quando vuole rinnovare l’immobile per consentirgli di entrare nelle regole della legge 4261971 e ai relativi piani comunali.

Se invece si vuole procedere alla disdetta del contratto di locazione commerciale per immobili che hanno una destinazione alberghiera possiamo dire che ci sono solo alcuni casi che non saranno puniti dalla legge. Ad esempio nel caso di ristrutturazione per apportare notevoli migliorie che possano nel tempo migliorare la capacità ricettiva o anche per portare l’albergo ad una categoria superiore.

Il contratto potrà non essere rinnovato alla prima scadenza anche quando l’immobile è oggetto di un intervento sulla base del programma comunale di attuazione alle leggi vigenti in materia. Per quanto riguarda il conduttore, quest’ultimo potrà recedere quando il contratto preveda che ci sia espressamente la possibilità o se indipendentemente da tale previsione ricorrano gravi motivi.

Nel primo caso il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto senza dover giustificare i motivi con un preavviso di almeno sei mesi. La comunicazione dovrà essere fatta in maniera scritta e mandata attraverso la raccomandata a ricevuta di ritorno.

Come possiamo vedere la legge è davvero molto ferrea in quanto in passato ci sono stati moltissimi casi in cui la poca chiarezza ha generato difficoltà di interpretazione per i giudici. Al momento questo articolo è terminato, sperando che sia stato utile a tutti coloro che lo hanno letto. Al momento non ci sono ulteriori informazioni ma non appena ci saranno saremo lieti di comunicarvi gli aggiornamenti su questo sito internet.