Immobile commerciale, le regole per evitare i rischi
Quando c’è un affitto di un locale da parte di un gestore pubblico rientra nella categoria di locazione ad uso commerciale. Legalmente il termine che viene usato negli affitti di locazione il proprietario dei locali viene chiamato locatore mentre il gestore e identificato con il nome di conduttore. In questo articolo vi daremo alcune delle regole principali che sono necessarie in materia, per vivere in maniera corretta e senza alcun rischio il momento in cui si effettua un contratto di locazione commerciale.
Una delle prime cose da sapere è che la durata minima di una locazione commerciale come detto già in un precedente articolo è di sei anni più sei, con rinnovo obbligatorio ed automatico. Ovviamente dobbiamo dire che alla prima scadenza, ovvero dopo i primi sei anni il locatore in caso di particolari condizioni potrà esercitare la facoltà di non rinnovare il contratto di locazione.
A norma di legge è prevedibile che sotto accordo il locatore e il conduttore possono aumentare gli anni di contratto, naturalmente secondo la legge il massimo della durata del contratto che è possibile effettuare non deve essere superiore ai 30 anni. Il canone lo si potrà pagare mensilmente, semestralmente o anche annualmente e viene pattuito liberamente da entrambe le parti. Il contratto potrà essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale ovvero per un contratto di 6 + 6 dopo 12 anni.
Per effettuare la variazione contrattuale in merito al canone di locazione è fondamentale inviare una regolare disdetta per poi rinegoziare un nuovo contratto. Ricordiamo che la disdetta deve essere inviata almeno 12 mesi prima che ci sia la scadenza del contratto. Come detto in alcuni articoli precedenti la disdetta deve essere formalmente inviata mediante una lettera di raccomandata che possa darci l’esito di ricezione da parte del proprietario dei locali. Nel caso in cui la disdetta venga mandata in ritardo o non venga proprio mandata il contratto si rinnova in maniera automatica alle stesse condizioni degli anni precedenti.
Il locatore potrà negare il rinnovo del contratto solo se ci sono prestabiliti alcuni motivi, andiamo a vedere quali sono questi motivi che potrebbero declinare il contratto di locazione: Il primo motivo è quello che il locatore vuole adibire l’immobile commerciale per uso di abitazione propria o del coniuge o di parenti che siano essi fino al secondo grado. Il secondo caso è che il contratto potrà non essere rinnovato quando il locatore intende adibire l’immobile commerciale per effettuare un esercizio proprio o anche un esercizio per il coniuge o sempre per i parenti di secondo grado. Ma il contratto di locazione potrà essere non rinnovato anche quando il locatore intende ristrutturare o demolire l’immobile per poi ricostruirlo.
Naturalmente anche il gestore o affittuario ha la facoltà di recedere dal contratto di fitto, infatti è possibile al momento della scrittura del contratto inserire al suo interno la clausola che consente al gestore di recedere in qualsiasi momento. In questi casi il gestore del locale è tenuto ad avvisare il locatore tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno, questa raccomandata deve essere inviata almeno sei mesi prima della data in cui si intende recedere dal contratto.
Questa pratica viene chiamata indennità di avviamento commerciale. Nel caso in cui ci sia una cessazione del rapporto di locazione in merito agli immobili che sono adibiti ad attività commerciale, il conduttore può ricorrere ad alcune condizioni prefissate precedentemente ed avere un’indennità che pari a diciotto mensilità che corrisponderanno all’ultima rata di fitto. Inoltre il conduttore ha anche la possibilità di subaffittare l’immobile o anche di cedere il contratto di locazione senza consenso del locatore, purché insieme ad esso venga ceduta o locata l’azienda. Ovviamente dopo aver effettuato le varie pratiche burocratiche il conduttore dovrà dare comunicazione al locatore sempre mediante una lettera di raccomandata con ricevuta di ritorno.
Nel caso in cui il locatore intende trasferire l’immobile locato a titolo oneroso deve darne immediata comunicazione al conduttore con un atto che venga notificato da un ufficiale giudiziario. Nella comunicazione che deve essere mandata al conduttore devono essere inseriti il corrispettivo quantificato in caso ci sia un introito di denaro e le altre condizioni che sono previste per la conclusione della compravendita dell’attività commerciale. Il gestore inoltre deve far valere il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione con un atto notificato al proprietario tramite un ufficiale giudiziario.
Un’altra cosa fondamentale da controllare in caso in cui si voglio affittare un locale commerciale e quella del certificato di agibilità. Tra le tante cose che abbiamo sopra citato possiamo dire che questa è davvero una delle più importanti, in quanto riguarda il tema della sicurezza. Infatti quest’ultima è un concetto davvero molto vasto ma che da moltissimi comuni è davvero molto controllato. Infatti tutti coloro che vogliono locare o affittare un locale commerciale devono essere consapevoli delle norme di sicurezza che sono vigenti nel proprio Comune.
Una delle cose da controllare e di sicuro la predisposizione per i sistemi antincendio, quelli antinfortunistica e per ultimo la presenza di via di fuga all’interno del locale commerciale. Se queste regole vengono rispettate, possiamo definire il nostro contratto di fitto davvero ottimo in quanto non vi è nulla lasciato al caso.
Ma ricordati sempre che anche l’igiene è una delle cose fondamentali che riguarda un’attività commerciale. Le regole che riguardano l’igiene di un’attività commerciale sono abbastanza ampie e variano da comune in comune, in effetti in alcuni comuni sono specificati quanti servizi igienici devono essere presenti nelle attività commerciali ed ovviamente in base all’uso di quest’ultimo ed alla sua metratura ci sarà la disposizione di quanti ambienti ad uso igienico dovranno esserci.
Il certificato di agibilità è davvero utile per numerosi fini come ad esempio quello della locazione del locale commerciale. Quindi possiamo dire che quando affittiamo un locale per un’attività commerciale questo certificato di agibilità dovrà esserci al 100%. In effetti è obbligatorio in quanto se quest’ultimo non c’è il conduttore avrà delle difficoltà nel redigere il contratto di locazione. Al momento non ci sono ulteriori informazioni da darvi ma nel caso ci fossero saremo sicuramente pronti a darvele. Speriamo che questo articolo sia stato utile a tutti coloro che lo hanno letto.
