Le principali variabili che condizionano il valore di un albergo

Il primo problema che si incontra nella realizzazione della stima del valore di un’unità alberghiera, è certamente quello della scelta della metodologia da utilizzare.

Sebbene questa affermazione sia quasi sempre veritiera, esistono alcune variabili che tendono in ogni caso ad influenzare in maniera più o meno accentuata il valore finale desumibile dalla stima. Queste variabili assumono un’importanza maggiore qualora si utilizzino quei metodi di studio che si ricolleghino alle valutazioni di mercato dell’albergo. In particolare esse assumono la massima rilevanza quando la stima viene effettuata sulla base di indicatori di tipo economico che servano ad identificare l’attività dell’azienda all’interno del suo settore di appartenenza.

La localizzazione della struttura è certamente una delle più importanti variabili di cui stiamo parlando. Un albergo, infatti, vende ai proprio clienti un servizio che risente molto del luogo in cui esso si trova. All’interno di questa macro categoria, possono essere localizzate alcune sotto variabili, rappresentate dalla facilità con la quale è possibile raggiungere la struttura, dalla visibilità che essa ha all’interno della città ed anche dall’attrattiva generale che il luogo ha verso i turisti. Risulta abbastanza evidente, infatti, che un albergo situato nel centro di una città molto attraente per il turismo, possa vantare un valore decisamente più alto proprio grazie alla sua localizzazione.

Un’altra variabile molto importante è da ricercarsi nella struttura dell’offerta di quello specifico luogo. In sostanza si tratta di capire come si organizzi il servizio al cliente e quale sia il livello medio offerto. In questo modo si riesce facilmente a capire se la struttura che si sta valutando sia superiore alla media, nella media oppure presenti notevoli problemi di qualità del servizio.

Per effettuare questo calcolo è necessario tenere presente il numero di camere presenti sul territorio, la loro ripartizione in base alla propria categoria ed anche tutti i servizi accessori come colazioni, bar e ristoranti. In sostanza si tratta di analizzare l’offerta media di un albergo che opera nelle condizioni socio economiche presenti in quel territorio. Così facendo si può offrire un maggiore dettaglio nella valutazione economica della struttura, in quanto si riesce a paragonare il costo di una stanza di albergo con i servizi resi al cliente e con la media delle strutture ricettive presenti che operano come competitors.

Presenta delle analogie con quanto appena descritto anche la prossima variabile, ovvero le caratteristiche economiche e sociali della località in questione. In questa categoria si fanno rientrano anche insediamenti produttivi, tasso di disoccupazione e livello di sviluppo demografico. Ovviamente questo calcolo diventa tanto più complesso quanto più si vuole scendere nel dettaglio.

E’ tuttavia da sottolineare l’importanza dei risultati che si possono ottenere in questo modo. Infatti si tratta di relativizzare il valore di un albergo in base, anche, all’ambiente esterno con il quale esso entra in contatto. Risulta abbastanza chiaro, infatti, che la medesima struttura, con identico numero di camere, potrebbe avere un valore decisamente differente se si trovasse in due località totalmente diverse, oppure se operasse, ad esempio, in un territorio con un altissimo livello di reddito pro capite della popolazione.