Perché comprare un albergo e a quale prezzo

Il mercato alberghiero sta affrontando una fase di profondo cambiamento, soprattutto in seguito alla crisi economica del 2008. Infatti dopo questo punto di svolta, si è assistito ad un duplice fenomeno. Da una parte il prezzo ed il valore delle strutture immobiliari è drasticamente calato, e quindi anche quello degli alberghi, portando evidenti problemi anche in sede di valutazione dell’impresa. Dall’altra parte, invece, si è anche assistito ad un problema di tipo interno, costituito dalla mancanza di saper quantificare il reddito lordo prodotto da parte del cessionari, e dalla loro scarsa ispirazione imprenditoriale.

Il nostro Paese, infatti, si caratterizza per un mercato alberghiero costellato di tanti piccolo imprenditori con un’età molto avanzata, dove non viene molto ben visto il rinnovamento ed anche l’investimento. Questo ha portato, nei decenni, ad avere molte strutture in cui non vengono fatti lavori di ristrutturazione da parecchio tempo, inficiando sia il soggiorno degli ospiti, sia la valutazione totale dell’azienda. Infatti tutti questi fattori negativi tendono, poi, a riflettersi anche sulla valutazione dell’esperto sull’albergo.

Sono moltissime le variabili che incidono sul prezzo di una struttura di questo tipo, è ovvio, tuttavia la crisi economica ha portato a considerare con molta attenzione anche particolari che non sempre intervenivano in precedenza. In molte di questa situazioni, è mancato un ricambio generazionale che potesse portare nuova linfa vitale alla gestione dell’albergo. Per questo motivo si assiste oggi ad una mancanza di spirito imprenditoriale in molte delle realtà italiane di questo tipo.

Questo fenomeno, a sua volta, porta ad una cessione di massa di queste strutture, dove albergatori non esperti o stanchi decidono di trarre un ultimo profitto dalle proprie aziende vendendole od affittandole al miglior offerente. Da una parte è già chiaro così come un aumento dell’offerta possa provocare, in un’economia a base concorrenziale, un drastico abbattimento dei prezzi di mercato. Tuttavia non è solo questo fenomeno che deve essere considerato ai fini delle valutazione.

Infatti la medesima struttura acquista un valore decisamente differente, se situata nel centro di Roma o Milano, oppure se si trova in un piccolo borgo in periferia a Pisa. Gestire un albergo in condizioni così differenti, richiede competenze, impegno ed una professionalità molto particolare e non sempre l’albergatore è in grado di adattarsi all’ambiente esterno in cui opera. Questa caratteristica, però, è una delle più importanti che un imprenditore qualunque dovrebbe avere. Solo considerando anche tutte le forze esterne, infatti, si possono cogliere le migliori occasioni che si presentano e rispondere per tempo alle minacce che compaiono per la propria attività. Un imprenditore che non è in grado di gestire al meglio queste forze, o quantomeno di reagire ad esse con tempestività, è sicuramente destinato a fallire nel proprio intento di avere una gestione efficiente che possa produrre redditi nel medio e lungo periodo.

Tutta questa situazione, quindi, ha portato ad una flessione dei valore medi di mercato di moltissime strutture. Questo, però, non deve essere solo visto in chiave di crisi economica, infatti si sono aperte numerosissime opportunità per tutti coloro che desiderino fare gli albergatori oggi. Infatti oggigiorno l’investimento necessario per avviare l’attività è certamente minore e, questo, potrebbe essere un valido incentivo per molti imprenditori che vogliano provare anche ad investire in questo settore.

Questo fenomeno è dovuto anche al cambio di visione sull’intero metodo di valutazione delle strutture. Fino a 10 o 15 anni fa, infatti, tutti i principali esperti del settore pensavano che fosse la grandezza dell’albergo la variabile di maggior importanza per offrire un prezzo più alto al mercato. Questo era vero anche perché le maggiori dimensioni assicuravano un utilizzo più efficiente di tutte le risorse aziendali.

Gli acquisti poteva contare su una dimensioni di scala che permettesse di abbattere i costi ed il personale era impiegato al massimo delle proprie disponibilità. Con il passare egli ultimi anni, tuttavia, il mercato è, come già sottolineato, cambiato parecchio. Ad oggi è possibile effettuare comunque un’ottima selezione delle materie da acquistare, sfruttando altri tipi di contratti ed è anche molto più semplice poter contare su personale a tempo determinato grazie all’introduzione di differenti leggi in materia. Questo significa, quindi, che la variabile della grandezza ha piano piano lasciato spazio a quella del reddito.

Oggi, infatti, il valore di un albergo è dato, per la maggior parte degli operatori del settore, dalla sua capacità di creare un reddito nel futuro. Questo reddito, infatti, garantisce al compratore o all’affittuario di poter facilmente rientrare dell’investimento grazie alla capacità dell’albergo di essere concorrenziale. Per concludere è possibile affermare che le situazioni congiunturali del settore alberghiero offrono, ad oggi, molte possibilità di investimento.

Per questo motivo è questa una delle situazioni migliori in cui decidere di acquistare una struttura. Infatti si potrà comunque godere di un avviamento di tutto rispetto, riuscendo però anche a strappare un prezzo inferiore rispetto alla richiesta. Sicuramente fare l’albergatore oggi non è più così semplice come trent’anni fa ma piuttosto è necessaria una certa dose di spirito imprenditoriale per cominciare ad intraprendere questo percorso. Tuttavia con la giusta preparazione e con una gestione efficace, si possono ottenere risultati molto buoni.