Rent to Buy di Azienda: approfondimenti

Il nuovo metodo di compravendita immobiliare Rent to Buy ha subito negli ultimi anni dalla sua introduzione nel panorama italiano un incremento notevole sia nella vendita residenziale sia in quella delle imprese.

Ovviamente la presenza di un patrimonio inutilizzato da parte dei privati rende questa proposta commercialmente applicabile in molteplici contesti, tuttavia i numeri che sono stati ottenuti finora rivelano quanto debba ancora diffondersi la nuova tipologia di contratto. La zona in cui il Rent to Buy ha trovato maggiore spazio e di certo la fiducia di acquirenti e venditori è il centro nord, in particolare la regione Lombardia, il Piemonte e l’Emilia Romagna anche se cominciano a palesarsi i primi segni in Toscana e nel Lazio. La titubanza delle persone spesso è generata da notizie che alterano le reali condizioni di questa compravendita allontanando i possibili fruitori da un modello che non solo sta crescendo ma potrebbe contribuire alla circolazione dei capitali fermi che attualmente manca a causa della crisi economica.

Cerchiamo quindi di capire nello specifico le caratteristiche del Rent to Buy per fare chiarezza su questo nuovo mondo degli acquisti immobiliari.

Come avviene una proposta di Rent to Buy? Sono due i passaggi che le parti devono necessariamente effettuare per concludere l’accordo: la stipulazione del contratto, o di un contratto preliminare a cui segue quello definitivo, e il rogito presso un notaio. La prima è la fase fondamentale della compravendita in quanto vengono poste le condizioni e le disposizioni che i contraenti dovranno rispettare.

Innanzitutto deve essere fatta la scelta riguardo allo schema contrattuale da adottare, nel caso del Rent to Buy sarà una combinazione tra un contratto preliminare di vendita ed uno di locazione. Infatti, non esistendo una tipologia specifica dettata dall’ordinamento normativo statale, bisogna utilizzare le formule tipicizzate del codice civile.

All’interno di questi accordi devono essere indicati con attenzione: la durata di entrambi e le condizioni, il prezzo per la vendita, il saldo residuo da versare al momento del rogito, la ripartizione del versamento mensile, il capitale iniziale e quello che deve essere versato mensilmente, nonché le condizioni di risoluzione del contratto. Realizzata la proposta completa nel dettaglio, può essere rivolta al pubblico per l’accettazione o ad un privato interessato.

In seguito all’accettazione, lo step successivo è la firma presso un notaio che provvederà a compiere due azioni: la registrazione e la trascrizione. La registrazione viene fatta per fini fiscali presso l’Agenzia delle Entrate, la trascrizione invece ha uno scopo diverso. Essa è una forma di pubblicità prevista dalla normativa privatistica a tutela dell’acquirente che garantisce l’opponibilità nei confronti del terzo. Consiste in un’annotazione nell’apposito registro impedendo gli effetti delle ipoteche, dei pignoramenti e di tutti quegli istituti che potenzialmente potrebbero privare il venditore del bene venduto per soddisfare, ad esempio, dei crediti non pagati, contro il nuovo acquirente. Ciò contribuisce a rassicurare il compratore tutelando l’immobile e gli investimenti compiuti per l’acquisto. La trascrizione non è obbligatoria ma è caldamente consigliabile, la sua durata è di non più di 10 anni mentre per un preliminare è ridotta a 3.

È bene sottolineare che il Rent to Buy non configura in nessun caso un obbligo d’acquisto dell’immobile da parte dell’acquirente, soprattutto nel momento in cui emergano fattispecie che potrebbero, in futuro, vederlo privato del bene. In tal caso, come garanzia contrattuale, può rinunciare alla stipulazione dell’accordo accollandosi la relativa perdita. Il venditore ha diritto e facoltà di trattenere in tutto o in parte la somma versata per la locazione e per l’acquisto secondo le condizioni riportate nel documento.

Nella fattispecie opposta, ovvero se la rinuncia provenisse dal proprietario, il compratore non solo non dovrebbe versare ulteriori canoni ma avrebbe anche diritto alla restituzione di questi più gli interessi legali maturati. Quale potrebbe essere il rischio per il proprietario? Se il conduttore-compratore non rilasciasse l’immobile liberandolo e consegnandolo, il venditore devrebbe rivolgersi al giudice per avviare un procedimento per ottenere il rilascio. Questa ipotesi è rara seppur sia il problema principale in tema di locazioni immobiliari.

Certe problematiche non devono scoraggiare i possibili venditori tramite Rent to Buy poiché le situazioni in cui si verificano tali circostanze non sono affatto frequenti e rimangono, comunque, risolvibili attraverso i comuni mezzi legali. Perciò, vendere attraverso questa nuova formula rimane una soluzione vantaggiosa per qualunque proprietario. Tra i benefici da evidenziare c’è l’ampio bacino di possibili acquirenti interessati ad un modello contrattuale che tenga in considerazione le difficili condizioni economiche attuali.

Rent to Buy permette di dilazionare i costi e di ottenere più facilmente un mutuo immobiliare dagli istituti bancari richiedendo una somma inferiore e, di conseguenza, pagando minori interessi sul credito ottenuto. Ecco che diventa uno strumento utile per tutti coloro che hanno difficoltà ad ottenere un prestito come i giovani lavoratori che, sebbene riescano a soddisfare il valore della caparra richiesta nella proposta, non hanno la possibilità di versare una somma che possa coprire l’intero costo dell’immobile.

Chiariti alcuni dettagli, bisogna far luce sulla fiscalità del Rent to Buy. Nei siti online è possibile trovare affermazioni in cui si evince una doppia tassazione di questo nuovo modello contrattuale, cercando però in siti autorevoli come quello del Consiglio Nazionale del Notariato ci si può togliere qualche dubbio causato dalla scarsa informazione. La tassazione non ha vincoli ed è flessibile tra acquirente e venditore, sebbene sia evidente la ricerca di equilibrare le spese sostenute da entrambe le parti.

Se chi acquista deve sostenere un livello di tasse maggiore, chi vende si accolla il pagamento delle imposte per la proprietà come l’IMU, ad esempio. Inoltre, il concetto di doppia tassazione può essere male interpretato in quanto i canoni di locazione sono tassati così come sono percepiti: per un privato come reddito gestibile anche tramite cedolare secca, per una società invece come ricavo d’impresa soggetto ad IVA al 10%. Mentre la quota versata come acconto è tassata assieme alla parte restante che costituisce il capitale investito.

Approfondendo il Rent to Buy si può conoscere meglio questo strumento anglosassone per la compravendita valutandone con obiettività i pregi in un contesto immobiliare cristallizzato come quello italiano.