Rent to Buy di azienda: introduzione

La Fondazione Italiana del Notariato, in seguito ad uno studio approfondito e che sonda diversi aspetti, condotto insieme all’Ente Cassa di Risparmio di Firenze e al Dipartimento di Scienze Giuridiche dell’Università della stessa città, ha evidenziato la particolare convenienza dell’applicazione della formula Rent To Buy anche alla cessione di aziende.

La prima cosa da fare è capire di cosa si sta parlando. Il Rent To Buy è una tipologia contrattuale attualmente applicata alla cessione di beni immobili. La struttura realizza una sorta di acquisto graduale, infatti, il contratto prevede un primo periodo in cui il soggetto che compra paga l’affitto, Rent, in un secondo periodo concordato costui paga il prezzo residuo, cioè il prezzo totale, scontato di quanto già pagato come canone di affitto, oppure scontato di una somma inferiore comunque concordata tra le parti. La seconda fase viene definita Buy. La disciplina prevede che fino al momento del rogito, che avviene dopo il pagamento del prezzo residuo concordato, la proprietà dell’immobile resti in capo al venditore. Questa per il proprietario del bene resta un’importante garanzia.

Gli scopi di questa tipologia contrattuale sono molteplici e gli stessi tutelano entrambe le parti. Per quanto riguarda l’acquirente, il pagamento del canone permette di entrare subito nella disponibilità e quindi nel godimento dell’immobile. In questo modo è possibile evitare di pagare un altro canone di locazione, a fondo perduto, mentre si cerca di consolidare la propria posizione economica per poter soddisfare i criteri chiesti dalle banche per dare l’accesso ad un finanziamento.

Solitamente il contratto di Rent To Buy prevede che la prima parte del contratto abbia una durata di tre anni. In questo periodo si vede scendere il prezzo residuo da pagare, quindi si dovrà chiedere alla banca un prestito di entità ridotta, quindi si dovranno offrire anche garanzie minori. In secondo luogo, se non si era nella possibilità di ottenere un mutuo, si può consolidare la propria posizione economica e dovendo chiedere una somma inferiore si pagano anche meno interessi.

Per chi ha dei capitali immobilizzati riuscire a concludere un contratto di Rent To Buy permette di evitare di perdere un affare o di liquidare in tutta fretta dei fondi con il rischio di avere anche delle perdite. Si tratta quindi di una soluzione vantaggiosa.
Per il venditore, oltre a sussistere la garanzia dovuta al fatto che continua ad essere proprietario, vi è anche una maggiore facilità nell’addivenire ad un accordo, visto che non è facile, in un periodo di crisi economica, riuscire a vendere beni di un certo valore. Inoltre fin da subito si iniziano a ricevere introiti dal proprio bene che successivamente sarà oggetto di alienazione.

Il prezzo viene pattuito al momento del contratto iniziale e non in quello successivo del passaggio di proprietà. Tale peculiarità rappresenta una tutela per entrambe le parti, infatti se durante il periodo di locazione il bene dovesse perdere valore, il proprietario iniziale è comunque tutelato. Nel caso in cui, invece, il bene dovesse aumentare il suo valore, a causa, ad esempio, di lavori eseguiti dall’acquirente, quest’ultimo viene tutelato da un’eventuale aumento di prezzo.

Il Rent To Buy è una tipologia contrattuale derivata dal diritto anglosassone, inizialmente in Italia non era disciplinato e proprio per questo lo schema contrattuale era diviso in due parti.

C’era un contratto di locazione ed un preliminare di compravendita, opponibile ai terzi e quindi in grado di tutelare il futuro acquirente. È bene precisare che con l’uso di tale struttura, al fine di avere un valido contratto Rent To Buy era necessario che entrambi i contratti fossero registrati presso l’Agenzia delle Entrate e presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Con l’articolo 23 del decreto legge Sblocca Italia, convertito in legge 164 del 2014, il Rent To Buy conquista uno spazio tutto suo nell’ordinamento. Diventa quindi possibile stipulare un unico contratto senza dover applicare l’escamotage prima visto del doppio contratto che realizza la fattispecie. L’obiettivo del riconoscimento di tale negozio giuridico è quello di rianimare il mercato immobiliare caduto in una situazione di stagnazione a causa della difficoltà di avere credito. Lo stesso discorso potrebbe essere esteso anche alle aziende.

La proposta della Fondazione Italiana Notariato è quella di rendere applicabile la formula del Rent To Buy anche nel caso in cui oggetto della compravendita è un’attività commerciale, un’azienda o un ramno di essa. I vantaggi di questa estensione potrebbero aversi per entrambe le parti coinvolte nel contratto.

Permette a chi è interessato ad acquistare un’attività di iniziare ad avere dei guadagni, gli stessi da un parte aiutano a pagare il canone di locazione e dall’altra parte permettono di avere la solidità finanziaria giusta per ottenere del credito per poter versare il prezzo residuo. Il periodo di Rent permette anche all’acquirente di valutare la capacità reddituale dell’azienda e di apportare delle modifiche alle strategie aziendali in modo da poter testare le potenzialità della stessa.

Secondo la Fondazione i vantaggi vi sarebbero anche in favore del venditore che fin da subito cessa di dover sostenere i costi di gestione dell’azienda a cui non è più interessato, gli stessi infatti ricadono sul detentore. Inoltre può avere un’entrata periodica fin da subito. Per il venditore vi è anche una maggiore facilità nell’alienazione visto che potrebbe essere difficile trovare un acquirente in grado di pagare l’intero valore dell’azienda in modo immediato. Il tutto senza perdere il vantaggio di riuscire ad avere in un periodo non eccessivamente lungo i liquidi pattuiti con la parte.”