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Vendere attività commerciali e locali non idonei: entro quanto comunicarlo

Prima di vendere attività commerciali, ma anche di comprarle, ci si deve assicurare che i locali dell’impresa oggetto di cessione siano idonei all’utilizzo. Un’irregolarità potrebbe costare abbastanza sia al venditore che all’acquirente, soprattutto se si tratta di un fattore essenziale per l’esercizio dell’attività.

Se stai cercando informazioni riguardo ciò che serve per cedere una società, un negozio o qualsiasi impresa, sei sul blog giusto. Consulting Italia Group SpA si occupa da decenni di compravendita aziendale. Oggi scopriremo cosa può comportare l’inidoneità di un locale e quanto è importante denunciare tempestivamente la scoperta di anomalie. Abbiamo tratto parte delle informazioni dal sito Ilsole24ore.com.

Cosa dice la legge

La normativa si esprime sulla questione attraverso l’articolo 2556 del Codice Civile. Gli eventuali difetti relativi agli spazi in cui viene esercitata l’attività sono rilevanti se, come anticipato, sottintendono la mancanza di un elemento indispensabile per il suo esercizio.

Chi acquista ha l’onere probatorio di indicare al venditore il difetto entro 8 giorni dalla scoperta, dando una prova del momento in cui è avvenuta. Ti raccontiamo un episodio che, proprio a causa della comunicazione troppo lenta, ha penalizzato il compratore nonostante avesse ragione.

Un caso di controversia

Facciamo un esempio raccontando la cessione di un’azienda divenuta oggetto di controversia a causa, appunto, di problemi legati ai locali commerciali. Il settore è quello della ristorazione.

Una imprenditrice, dopo poche settimane dall’acquisto di un ristorante, ha ricevuto un controllo dell’ASL che l’ha spinta a chiedere al vecchio titolare il risarcimento danni.

I problemi rilevati erano davvero tanti:

mancata della documentazione degli impianti;
nessuna informazione sull’aumento (abbastanza corposo) del canone d’affitto a partire dall’anno successivo;
presenza di debiti a carico dell’impresa acquisita nonostante il venditore avesse dichiarato il contrario.

Inidoneità e difetti inseriti nella richiesta di risarcimento danni, però, non hanno sortito gli effetti sperati. Secondo il Tribunale «le irregolarità evidenziate dall’attrice sono relative al locale in cui viene esercitata l’attività di ristorante oggetto della cessione per cui è causa e non all’attività medesima», e la nuova titolare «non ha espressamente qualificato la propria domanda, essendosi limitata a far valere presunte irregolarità riscontrate nell’esercizio commerciale e a chiedere nelle conclusioni il risarcimento dei danni in ipotesi patiti a causa di tali irregolarità».

Per questa ragione l’azione è stata ricondotta «all’ambito di applicazione dell’art. 1494 c.c., applicabile, per pacifico principio, anche al caso di mancanza di qualità promesse della cosa ceduta ai sensi dell’art. 1497 c.c.».

La domanda è stata fondamentalmente rigettata perché «l’azione di cui all’art. 1494 cod. civ. è soggetta alla decadenza e alla prescrizione di cui all’art. 1495 cod. civ.», e la parte lesa non ha denunciato le irregolarità al venditore in tempi brevi, cioè entro 8 giorni dal controllo dell’ASL e quindi dalla relativa scoperta. Sarebbe bastato essere più informati sulle regole per risolvere in modo adeguato.